Facebook |  ВКонтакте | Город Алматы 
Выберите город
А
  • Актау
  • Актобе
  • Алматы
  • Аральск
  • Аркалык
  • Астана
  • Атбасар
  • Атырау
Б
  • Байконыр
Ж
  • Жезказган
  • Житикара
З
  • Зыряновск
К
  • Капчагай
  • Караганда
  • Кокшетау
  • Костанай
  • Кызылорда
Л
  • Лисаковск
П
  • Павлодар
  • Петропавловск
Р
  • Риддер
С
  • Семей
Т
  • Талдыкорган
  • Тараз
  • Темиртау
  • Туркестан
У
  • Урал
  • Уральск
  • Усть-Каменогорск
Ф
  • Форт Шевченко
Ч
  • Чимбулак
Ш
  • Шымкент
Щ
  • Щучинск
Э
  • Экибастуз

Капкан на заемщика

Дата: 24 марта 2011 в 06:10

Основная причина, которая дала команду «отомри» рынку ипотечного кредитования – россияне вспомнили про свой отложенный спрос. Банки вернули процентные ставки по ипотеке на докризисный уровень. От абсолютного исторического минимума, который был зафиксирован в 2008 году и по данным Центробанка составил 12,4% годовых, сегодня отделяет лишь несколько десятых процентного пункта. А по оценкам экспертов, уже в этом году будет новый минимум-рекорд. Но россияне пока не выстраиваются в очередь за ипотечным кредитом, несмотря на достаточно низкую по сравнению в «перегревом» стоимость квадратного метра. Новые задачи в новых условиях – такова была главная тема ежегодной конференции «Ипотека в России».

Задача с тремя неизвестными

Дано: по словам заместителя генерального директора АИЖК Андрея Семенюка, в прошлом году было выдано ипотечных кредитов на 380 млрд. рублей. По оптимистичным прогнозам этого же эксперта, в этом году ипотечный рынок «отоварится» на 640 млрд. рублей, при условии, что все будет хорошо и нас не ждет никаких революций.

Найти: хороших заемщиков, которые могли бы реализовать «творческие планы» банков по выдаче такого объема ипотечных кредитов. При этом неплохо бы учесть тот факт, что средняя зарплата трудоспособного россиянина составляет 20 тыс. рублей, а средняя цена квадратного метра жилья – 60 тыс. Иными словами, раз в квартал можно позволить себе купить полтуалета. Еще нужно помнить, что цены все время растут, а зарплата стоит задумавшись. При таком раскладе даже на обязательный первоначальный взнос накопить проблематично. По словам заместителя генерального директора Национального агентства финансовых исследований Гузелии Имаевой, 83% населения не могут позволить себе ипотечных кредит из-за недостаточного дохода, неуверенности в завтрашнем дне, высоких процентных ставок и быстро растущих цен.

Решение: по мнению заместителя председателя правления банка Дельтакредит Лоры Файнзилберг, именно сейчас самый удачный момент для начала сезона охоты на ипотечного заемщика. «Люди, которые сегодня обращаются за ипотекой, усвоили уроки кризиса. Это не те авантюристы, с которыми банки имели дело во время ипотечного бума. Хватайте клиентов, пока они еще хорошего качества, а то скоро опять испортятся», — заявила представитель третьего банка России по величине выданных ипотечных кредитов.

Банкиры-то денег россиянам «нарисуют», было бы где жить. Ведь строительному буму пришел бум-бум, и количество введенного в эксплуатацию жилья никакого роста, в отличие от всей экономике, не показало. Но судя по тому, как партия власти накрутила губернаторов и спустила им конкретные планы строительства по программе «Жилище», да еще и предупредила о персональной ответственности за невыполнение задачи, есть шансы этот ледниковый период начать размораживать.

Двадцать лет спустя

По мнению генерального директора АРИЖК Андрея Языкова, до кризиса россияне впрягались в ярмо ипотеки, совершенно не думая о последствиях. И если в той же Америке пик дефолта заемщика приходится на пятый год ипотечного кредита, то россиянин готов объявить себя банкротом уже в первый же год исполнения графика платежей. Потому что ему одной квартиры мало: непременно требуется взять потребительский кредит на ремонт и мебель. И автокредит, а то как же жить без машины?

А такие «мелочи жизни» как рождение ребенка, развод с женой, смена работы, смерть тещи и тяжелая болезнь свекрови в перспективе ближайших двадцати лет совершенно не просчитываются. Только 15% российских семей имеют «подушку финансовой безопасности» из расчета шести зарплат. А выплаты по ипотечному кредиту как правило составляют 45% семейного дохода.

Банки жестоко наказывают за такую самонадеянность, что, по мнению Языкова, является их основной ошибкой. «В большинстве случаев проблемы заемщиков – временные, и надо дать им возможность пережить трудности», — призвал банкиров к социальной ответственности эксперт, продемонстрировав на расчетах, что для банка финансово выгоднее дождаться от клиента возобновления платежей, чем обращать квартиру на предмет ипотеки.

Довольный клиент расскажет про банк трем знакомым. Недовольный – десятерым. Отсюда и образуется банкофобия населения, тормозящая любое развитие, в том числе и ипотечное кредитование. А когда банки попытались заработать даже на реструктуризации ипотечной задолженности, это еще более усилило банкофобию.

По мнению эксперта, необходимо либо законодательно закрепить право на реструктуризацию в длинном ипотечном кредите, либо предусмотреть такой пункт в кредитном договоре. Банкиры недовольно поморщились на такие слова. Всеобщее «фи» озвучила старший вице-президент и заместитель директора департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Елена Тарасова. По ее мнению, банки могли бы пойти на обязательную реструктуризацию, но только при первом дефолте заемщика. Но беда в том, что первый дефолт – далеко не последний. «При последующих дефолтах необходимо максимально упростить для банков процедуру обращения квартиры на предмет ипотеки. Только тогда будет соблюден баланс интересов между банком и заемщиком», — заявила Тарасова.

Руки вверх!

Банк Дельтакредит раскрыл секрет фирмы, позволивший ему иметь высокий доход по платежам от ипотеки в самый разгар кризиса, несмотря на «плохие долги», расшатывающие всю банковскую систему. Во-первых, следует предложить взятку оценщику недвижимости. Если начнет брать – развернуться и уйти. И никогда больше с этим оценщиком не работать, потому что реальная оценка – это главное. Второе место по степени важности занимает кредитная история заемщика. Третье – его активы. И четвертое – трудовая книжка. «Если клиент не вкладывает свои деньги в виде первого взноса, он психологически не привязывается к квартире и ему не жалко ее потерять. А если он менял работу как перчатки, то и кредит просрочит», — уверена Лора Файнзилберг.

Елена Тарасова считает главным ограничителем роста ипотеки величину первого взноса и то, что банки, у которых теоретические риски во время кризиса превратились в реальные проблемы, больше ни за что не пойдут на его отмену. Минимум – 10% от стоимости квартиры заемщик должен вынуть и положить, да и то при условии обязательного страхования от дефолта.

Участников конференции два раза попросили поднять руки. Директор компании «Кредитмарт» Татьяна Бударина таким образом обнаружила, что у 15% присутствующих есть долговые обязательства по ипотеке, что в принципе соответствует общероссийской статистике. А Лора Файнзилберг нашла в зале двух человек, которые верят, что кризис кончился.

По сообщению сайта Банкир.ру