Facebook |  ВКонтакте | Город Алматы 
Выберите город
А
  • Актау
  • Актобе
  • Алматы
  • Аральск
  • Аркалык
  • Астана
  • Атбасар
  • Атырау
Б
  • Байконыр
Ж
  • Жезказган
  • Житикара
З
  • Зыряновск
К
  • Капчагай
  • Караганда
  • Кокшетау
  • Костанай
  • Кызылорда
Л
  • Лисаковск
П
  • Павлодар
  • Петропавловск
Р
  • Риддер
С
  • Семей
Т
  • Талдыкорган
  • Тараз
  • Темиртау
  • Туркестан
У
  • Урал
  • Уральск
  • Усть-Каменогорск
Ф
  • Форт Шевченко
Ч
  • Чимбулак
Ш
  • Шымкент
Щ
  • Щучинск
Э
  • Экибастуз

А у меня здесь будет склад!

Дата: 01 апреля 2011 в 15:51

Интеграция в рамках Таможсоюза делает рынок складских помещений РК инвестиционно привлекательным

Экономический рост Казахстана, увеличение транспортных грузопотоков, развитие инфраструктурных проектов на территории РК – все эти факторы оказывают мощное воздействие на отечественный рынок складской недвижимости, считают эксперты. По их прогнозам, спрос на этом рынке неминуемо будет расти, причем в фаворе у потенциальных клиентов будут современные склады высокого качества.

По оценке экспертов ЕвроАзиатской логистической ассоциации (ЕАЛА), в Алматы текущий объем складских площадей составляет около 700 тыс. кв. м, включая старые советские объекты. Для складов класса A базовый тариф арендной платы сегодня составляет от 48 до $100 за кв. м в год (с учетом эксплуатационных расходов), для класса В – на 15% ниже. В целом по стране средняя стоимость одного кв. м складской недвижимости колеблется от 350 до $2500/кв. м в зависимости от месторасположения склада, его функционального применения (медикаменты, FMCG, табак, стройматериалы и т.д.), наличия ж/д тупика.

Как сообщил «&» президент ЕАЛА Николай Титюхин, основные потребители современных складских площадей в РК в настоящее время – это торговые сети, дистрибьюторы и производители товаров, провайдеры логистических услуг. «Можно констатировать, что, так же как и в Московском регионе РФ в течение последних трех-пяти лет, динамика спроса на складскую недвижимость в Казахстане определяется динамикой роста торговых сетей и экспортно-импортных грузопотоков. В тех регионах, где существует наибольший потребительский спрос и наиболее значительные объемы оптовой и розничной торговли, там и наблюдается самый высокий спрос на современные склады», – сказал он.

Рынок складской недвижимости Казахстана перспективный, продолжает г-н Титюхин. «На нем востребованы современные склады классов А и В, так как они высокорентабельны и позволяют использовать новейшие логистические технологии. Советскими складами (классы С и D) пользуются только некрупные дистрибьюторы и розничные торговцы – из-за их дешевизны, остальной бизнес от них отказался», – отметил эксперт. Поэтому в Казахстане ощущается дефицит складов А и В класса и переизбыток – С и D класса.

В России в рамках таможенного законодательства существуют рекомендации для выбора складских помещений СВХ, и эти рекомендации очень приближены к международным критериям классификации складов класса А. Иностранные компании уже давно знают о преимуществах складов класса А – это в первую очередь более низкие затраты на хранение одного палетоместа, чем в складах более низкого класса, отмечает в беседе с «&» Евгений Гриханов, гендиректор ТОО «Глобал Девелопмент» (предоставляет комплексные профессиональные услуги в области девелопмента и коммерческой недвижимости).

Характерные черты сегодняшней экономики – экспансия крупных международных торговых сетей на Восток и развитие собственной сетевой торговли в РК, говорит г-н Титюхин. «Крупные иностранные компании и операторы, приходящие в регион, предъявляют спрос именно на высококачественные складские помещения. Однако местный рынок складов отличают значительные диспропорции спроса и предложения. Главная текущая тенденция – стабильное превышение спроса на качественные склады над их предложением. С усилением конкуренции среди розничных торговцев потребность в современной складской недвижимости станет еще выше», – прогнозирует он.

По данным ЕАЛА, наибольший спрос на складскую недвижимость в стране приходится на Алматинскую область, ЗКО и ЮКО. Наоборот, самый развитый складской рынок в региональном разрезе – это Алматы. «В Алматинской области текущий объем складских помещений А и В класса составляет 410 тыс. кв. м, плюс советские склады. До кризиса предложение здесь было ниже спроса на 40-50%, сейчас ситуация стабилизируется, баланс выравнивается, однако остается высокий спрос на класс А», – говорит г-н Титюхин. По его информации, в условиях дефицита современных складов многие дистрибьюторские компании планируют создавать собственные склады класса А. «На мой взгляд, дистрибьюторам самостоятельно реализовывать проекты по высококлассным складам трудно, – комментирует он и приводит свои аргументы: – Во-первых, в условиях высоких цен на землю придется привлекать дополнительные кредитные средства. Во-вторых, у непрофильных компаний нет опыта и технологий по созданию современных складских комплексов. В-третьих, возведение собственного склада, как правило, не лучшим образом сказывается на основной деятельности».

Кроме того, непрофильные игроки в отличие от девелоперов не могут использовать эффект масштабности. «Для собственных нужд компании возводят небольшие склады – площадью 6-8 тыс. кв. м. Девелоперы же строят объекты в несколько раз мощнее, так как расчет идет на нескольких крупных арендаторов. За счет масштабности себестоимость строительства у девелоперов на 30-40% ниже, чем у дистрибьюторов», – подчеркнул г-н Титюхин. По данным профучастников, в Казахстане себестоимость строительства склада класса А составляет порядка $800/кв. м, причем около 50% от стоимости помещения занимает земельный участок.

Руководитель отдела аренды и продаж Scot Holland Галым Махатов соглашается с коллегой в том, что у складского рынка РК очевидный потенциал. «Сегодня потребность в современных складах высокая, терминалы классов А и В заполнены на 90%, – говорит он «&». – В настоящее время в стране завершается строительство лишь одного крупного современного складского терминала площадью свыше 30 тыс. кв. м, поэтому создавать здесь склады весьма перспективно. А если принять во внимание восстановление экономики и деловой активности в РК, связанное, в частности, с развитием Таможсоюза, можно сделать вывод, что текущего фонда складских площадей может оказаться недостаточно в средне – и долгосрочной перспективе». По его словам, рынок складских помещений в РК довольно молодой и имеет те же проблемы, что и рынок офисной недвижимости. «Главная из них – дефицит площадей А и В класса, в результате чего подобрать склад, соответствующий необходимым параметрам, весьма проблематично. Второй минус – удаленность складов от города», – уточнил собеседник.

У любого коммерческого здания должна быть концепция, считает г-н Гриханов. «Все привыкли создавать грамотную концепцию в основном для торговых центров, так как ошибка в планировочных решениях и позиционировании ТЦ ведет к убыткам и отсутствию потока посетителей. Аналогично можно сказать и о складах, очень важно понимать потребителя и предоставлять ему тот продукт, который будет пользоваться спросом. В России есть примеры успешных и неуспешных концепций, несмотря на то что склад выполнен по международным стандартам класса А или B», – сказал он. По его прогнозам, в Казахстане будет расти спрос именно на качественные складские услуги. «Отдельно можно затронуть сегмент низкотемпературных складов, спрос на которые тоже существует. Сегодня на рынке РК данный сегмент представлен в основном некачественной недвижимостью, оставшейся с советских времен. Между тем крупным сетям или дистрибьюторам необходимо создавать условия для длительного хранения овощей, фруктов и продукции глубокой заморозки, с тем чтобы на торговых прилавках был размещен качественный товар, а не испорченный. В России есть примеры подобных реализованных проектов: их единицы, они успешны и заполнены на 100%», – сообщил г-н Гриханов.

По оценке г-на Махатова, казахстанский рынок складской недвижимости все еще очень узкий, спрос на качественные склады в стране почти в 1,5 раза превышает существующее предложение. «Сегодня дистрибьюторы самых разных товаров все чаще ищут более эффективные, рентабельные, качественно построенные и оборудованные сооружения. Для складских помещений нужны определенного рода клиенты, которые работают с товарами потребления. В Казахстане рынок складской недвижимости очень сложный из-за больших расстояний и малого количества мощных компаний. На складскую недвижимость влияет множество факторов – потребление, производство, расположение… Если на рынке коммерческой недвижимости случится кризис, то офис в центре города можно быстро перепрофилировать, а вот склады – нет», – заключил г-н Махатов.

По информации г-на Титюхина, сегодня срок окупаемости складов класса А составляет в среднем шесть-восемь лет. «В Казахстане инвесторы не торопятся входить в такие проекты, и в этом плане республика немного отстает от РФ, где многие компании уже поняли, как зарабатывать на этом деньги. Для того чтобы склады были высокооборотными, стоимость услуг в них должна зависеть от величины оборотов», – подсказывает эксперт.

Айгуль Касенова

№10-01.04.2011


Вы можете прокомментировать эту статью.

По сообщению сайта Бизнес & Власть