Facebook |  ВКонтакте | Город Алматы 
Выберите город
А
  • Актау
  • Актобе
  • Алматы
  • Аральск
  • Аркалык
  • Астана
  • Атбасар
  • Атырау
Б
  • Байконыр
Ж
  • Жезказган
  • Житикара
З
  • Зыряновск
К
  • Капчагай
  • Караганда
  • Кокшетау
  • Костанай
  • Кызылорда
Л
  • Лисаковск
П
  • Павлодар
  • Петропавловск
Р
  • Риддер
С
  • Семей
Т
  • Талдыкорган
  • Тараз
  • Темиртау
  • Туркестан
У
  • Урал
  • Уральск
  • Усть-Каменогорск
Ф
  • Форт Шевченко
Ч
  • Чимбулак
Ш
  • Шымкент
Щ
  • Щучинск
Э
  • Экибастуз

Вопросы совершения сделок с отдельными видами недвижимого имущества, осложненных залоговым обременением /Д. Шакиров, начальник Управления залогового администрирования и мониторинга залогового имущества Департамента по работе с залоговым имуществом АО «Народный Банк Казахстана»/

Дата: 01 апреля 2011 в 16:12 Категория: Общество

Вопросы совершения сделок

с отдельными видами недвижимого имущества, осложненных залоговым обременением

 

 

Д. Шакиров,

начальник Управления залогового администрирования и мониторинга залогового имущества Департамента по работе с залоговым имуществом АО «Народный Банк Казахстана».

 

В статье даются ответы на следующие вопросы: особенности различных видов недвижимого имущества (кроме имущества, приравненного к нему согласно нормам гражданского законодательства, и  вопросы (проблемы) понимания видов недвижимости); особенные условия принятия их в залог (правовая характеристика, объем прав залогодержателя, в том числе риски, связанные с наличием прав третьих лиц на данное имущество); необходимость использования единой терминологии (унификация) и присвоения каждому виду такого имущества конкретного статуса (правовая определенность, удобство, единое понимание статуса объекта и т.д.) и применение единых классификационных признаков.

 

Как сложилось в банковской практике, при осуществлении операций, связанных с кредитованием, выдачей гарантий и аккредитивов и т.д., наиболее распространенной формой обеспечения исполнения обязательств должников перед банком является залог недвижимого имущества.

Этому способствовал в свое время перманентный рост цен на недвижимое имущество, рост объемов так называемого ипотечного кредитования в стране и устоявшийся стереотип о высокой ликвидности подобного имущества. Также следует учитывать, что все сделки с недвижимым имуществом (всех его видов, а также включая приравненное к нему) подлежат обязательной государственной регистрации (в отличие от большинства видов движимого имущества), что влечет приоритетное право залогодержателя на обращение взыскания на предмет залога.

Кроме того, движимое имущество легко продать по частям (скажем, в случаях, когда в залог принимается по перечню оборудование, товары народного потребления и т.д.), а в отношении же недвижимого имущества такое практически невозможно (любое изъятие и выделение его части, деление и т.д., неосуществимо без соразмерного выделения/ разделения земли и без официального на то разрешения).

Таким образом, мы видим, что неслучайно недвижимое имущество занимало и до сих пор занимает значительную часть залоговой массы «портфеля» залогодержателя, несмотря на новые условия/ конъюнктуру рынка продаж, связанного с обесцениванием объектов жилого фонда, отсутствием средств на приобретение объектов коммерческого и иного назначения.

В целом залог можно классифицировать по двум основным критериям – по характеру, объему и содержанию полномочий сторон договора о залоге и по природе имущества, используемого в качестве предмета залога. При этом по объему полномочий сторон договора о залоге залог делится на заклад и ипотеку в зависимости от возможности оставления предмета залога во владении залогодержателя.

В качестве предмета залога банки обычно принимают следующее ликвидное, не изъятое из гражданского оборота недвижимое имущество:

·        имущественный комплекс и/или основные средства предприятия;

·        земельные участки;

·        входящие в состав жилищного фонда жилые дома, квартиры и т.д.;

·        промышленные и складские базы, производственные здания и сооружения, предназначенные для производства и хранения продукции, включая СТО;

·        объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг (торговля, бытовое обслуживание, финансовые, юридические и прочие услуги);

·        объекты некоммерческого назначения, которые не являются объектами коммерческого назначения согласно законодательству и уставным целям;

·        сооружения и передаточные устройства (железнодорожные пути, линии электропередачи, трубопроводы, автодороги и пр.).

В залог принимаются также приравненные к недвижимому имуществу воздушные суда, морские (речные, маломерные) суда, подлежащие государственной регистрации, и объекты незавершенного строительства.

Кроме того, принимаются в залог и имущественные права залогодателя, в качестве которых выступают и права в отношении недвижимого имущества:

·        право недропользования;

·        право долгосрочной аренды земельных участков (право землепользования).

Отдельно рассматриваются случаи принятия в залог (как правило, на основании решения уполномоченного органа банка):

·        культовых сооружений;

·        рабочих и малосемейных общежитий;

·        произведений искусства;

·        государственных медицинских учреждений и учреждений просвещения;

·        учреждений культуры, находящихся на государственном бюджете (музеи, театры и пр.);

·        имущества, находящегося в зонах природных и техногенных катастроф – разломах свыше определенных баллов, постоянно подтопляемых территориях, селеопасных и лавиноопасных местах, на территориях, подверженных просадкам и обрушениям после горных выработок.

 

Как видим, так или иначе, к понятию «недвижимое имущество» можно отнести разнообразные виды объектов гражданских прав.

С учетом разнообразного спектра услуг, развитием рыночных отношений в стране остаются проблемы, можно сказать, вольности наименований в понимании вида, статуса имущества и объема прав в его использовании.

Что имеется в виду. Один и тот же вид имущества разные хозяйствующие субъекты, несмотря на прямое регулирование режима имущества в нормах закона, могут именовать по-разному, например:

Все зависит от фантазии и желания собственника. Однако при всем разнообразии этих видов недостаточно регламентированы условия совершения с ними сделок, в частности, оформления в залог, а также дальнейшие действия с ними в режиме их нахождения под обременением. Важным критерием поименования объектов имущества, однако, должно быть то, как этот объект именуется законом, и какие особые характеристики для него предусмотрены применимым законодательством.

Примером правильной унификации отдельных видов имущества является регулируемая законодательным актом унификация земельных участков (права землепользования). Разделение на категории и виды в соответствии с целевым назначением и статусом позволяет определить правовой режим имущества: возможность и сферы использования, субъектный состав правообладателей, объем полномочий и обязанностей в отношении участка. Например, согласно ст. 92 Земельного кодекса Республики Казахстан в случаях нецелевого использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства в течение двух лет, такой земельный участок подлежит принудительному изъятию у собственника или землепользователя. То есть для данной категории земель имеет значение их целевое использование (эксплуатация), и залогодержатель при проведении полугодовых мониторингов предметов залога, в соответствии с требованиями уполномоченного органа в сфере банковского и финансового надзора /Постановление правления АФН № 49 от 23 февраля 2007 года «Об утверждении Правил ведения банками документации по кредитованию»/, имеет инструмент контроля и учета процедуры строительства (начала, стадий) на земельном участке.

Кроме того, земельное законодательство выделяет земли общего пользования, рекреационного назначения, условия долгосрочной и краткосрочной аренды, конкретно определяет сроки аренды, условия сдачи их в залог (залог краткосрочного землепользования не допускается, при залоге права временного возмездного землепользования не требуется выкуп такого права, в отличие от иных случаев), четко определены земли, которые могут быть в пользовании конкретной категории субъектов (государственные землепользователи, частные землепользователи) и т.д.

Вместе с тем следует разделять принципы классификации объектов недвижимого имущества (на земельном участке) согласно их функциональному назначению и принципы их классификации согласно правовому статусу.

В первом случае целью является определение технических и идентификационных характеристик зданий и сооружений для ведения правового кадастра /Правила проведения государственного технического обследования недвижимого имущества, утвержденные приказом председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан от 24.08.2007 г. № 95/.

Предметом настоящего анализа является установление классификации объектов недвижимого имущества с точки зрения совершения в отношении них возможных юридических действий.

В связи с чем рассмотрим некоторые виды сделок, осложненных наличием залогового обременения, на предмет сделки ввиду различной их трактовки, размытого определения их статуса, наименования и вида.

 

Вопросы, связанные с возможностью передачи «сложного» залогового имущества в аренду третьим лицам

 

Как установлено обычаями делового оборота, все юридические, а зачастую и фактические действия с предметом залога осуществляются (возможны) залогодателем с письменного согласия залогодержателя. Кроме того, эти действия невозможны ввиду требований регистрирующих органов на получение разрешения залогодержателя.

Отметим отсутствие единого определения видов недвижимого имущества и связанного с этим вопроса о передаче имущества в аренду на примере АЗС как сложного объекта (ниже подробно будет описан вопрос «сложности») в соответствии с нормами действующего законодательства.

В соответствии с положениями Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть) видами аренды недвижимого имущества, являются аренда предприятий, аренда зданий и сооружений, а также аренда жилья.

В рассматриваемом случае необходимо понимать, каким видом имущества (исключая аренду жилья, безусловно) является предмет залога, поскольку аренда предприятия подразумевает обязательную регистрацию в уполномоченном органе, а аренда здания или сооружения – обязательную регистрацию в уполномоченном органе, только если срок аренды составляет больше 1 года.

Согласно статье 119 ГК для предприятия характерно единство двух основных признаков: единого имущественного комплекса (вещей), а также прав и обязанностей, неразрывно связанных между собой.

Таким образом, передача предприятия в аренду подразумевает предоставление во временное пользование и владение всего имущественного комплекса (вещей, принадлежностей), а также права на фирменное наименование и/ или коммерческое обозначение, на охраняемую коммерческую информацию и другие виды исключительных прав – товарные знаки, знаки обслуживания и т.д. (ст. 573 ГК РК), тогда как аренда АЗС, исходя из буквального понимания, подразумевает аренду конкретного АЗС.

Кроме того, согласно ст. 578 ГК РК одним из аспектов аренды предприятия является условие о праве арендатора предприятия без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущественного комплекса предприятия, и т.д., если иное не предусмотрено законодательными актами или договором. Кроме того, согласно п. 2 ст. 309 ГК РК при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все его имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Эти условия в отношении иных видов недвижимого имущества законодатель не установил.    

Рассматривая вопрос о предприятии, необходимо остановиться на вопросе о природе появления определения «предприятие как имущественный комплекс», о субъекте, имеющем право квалифицировать объект отношений как имущественный комплекс.

ИК классифицируется как недвижимое имущество в целом, подлежащее регистрации в уполномоченном органе в сфере регистрации сделок с недвижимым имуществом, в то же время отдельные его части могут являться предметом сделки, в том числе залога.

 В связи с этим, учитывая, что все составные части ИК были зарегистрированы в указанном органе как единый комплекс, оформлены в залог, и, понимая, что двойной регистрации в Республике Казахстан не предусмотрено, возникает следующий вопрос. Если автотранспортные средства или специальная техника, входящие в состав ИК, необходимо отчудить (вывести из состава ИК и состава предмета залога), то как это можно реализовать, ведь отчуждаемая часть ИК не была зарегистрирована в специализированных регистрирующих органах (ДВД МВД, территориальный орган Минсельхоза) в виде имущества, на которое наложено залоговое обременение?

В данном случае, если эта составная часть не зарегистрирована в специализированных регистрирующих органах, то позиция залогодержателя выглядит уязвимой, учитывая потенциальную возможность залогодателя отчудить это имущество, ведь в ДВД МВД или в территориальных органах Минсельхоза не будет информации об обременениях третьих лиц. А эта техника в любом случае на первоначальном этапе (в момент постановки на собственно учет) подлежала регистрации в регистрирующих органах.

Кроме того, если понимать ИК как недвижимое имущество, а информация по этому виду имущества в обязательном порядке подлежит внесению в государственный правовой кадастр, то возникает вопрос о внесении сведений по иному имуществу, в узком понимании не относящемуся к недвижимому (оборудование, автотранспортные средства, техника и т.д.).

Неясен вопрос и о субъекте, который может (вправе) квалифицировать комплекс имущества как собственно ИК: сам собственник или государственный орган, и по каким критериям должен определяться статус имущества.

Как представляется, действительным шагом в упорядочении механизма оформления, регистрации и совершения иных мероприятий касательно ИК могло бы быть принятие условия о регистрации этого имущества специальным подразделением Министерства юстиции. И поскольку поименование недвижимого имущества как ИК важно прежде всего для его собственника, заинтересованного в использовании объекта в качестве единого производственного комплекса, по его ходатайству регистрирующий орган (после анализа необходимых документов, в том числе финансовых) проводит соответствующую регистрацию с присвоением установленного статуса (кода).

При этом по всем составным частям ИК мог бы вестись определенный реестр с указанием вида, количества и иных идентификационных параметров.

Иначе говоря, все имущество, входящее в состав единого ИК с момента включения в его состав, должно учитываться (регулирование процессов) посредством регистрации всех сделок в этом подразделении, с возможным дублированием (направлением) информации в узкоспециализированных органах (центры по недвижимости, местные исполнительные органы, ДВД МВД, территориальные органы Минсельхоза и т.д.). Справки же в отношении ИК должен выдавать единый орган. В результате все обращения в отношении этих составных частей будут ограничены действиями одного регистрирующего органа, что позволит защитить и интересы заинтересованных лиц – залогодержателя, арендатора и т.д.

Безусловно, понимание объема прав арендатора, в частности, при режиме залогового обременения, позволит заранее предвидеть залоговые риски залогодержателя, поскольку основным видом залога, используемым в кредитно-залоговых сделках, является ипотека. Логично, что залогодателю необходимо активно использовать предмет залога, получать от него выгоду для погашения ссудной задолженности, и зачастую он вынужден сдавать его в аренду, и в отношения между залогодержателем и залогодателем вмешивается арендатор, использующий предмет залога по своему усмотрению (в соответствии с целевым назначением).

Тщательное рассмотрение условий совершения сделок с АЗС сделано не случайно, поскольку Казахстан – нефтяная страна, и нефтяной бизнес очень прибылен, а спекулятивные операции в этой сфере предполагают интенсивный денежный оборот, и совершение залоговых сделок с АЗС в целях обеспечения кредитной сделки – достаточно обычное явление.

Чтобы понять вид и сущность объекта, обратимся к нормам законодательства, регулирующим виды деятельности, осуществляемые АЗС.

Закон Республики Казахстан от 07.04.2003 г. № 402-II «О государственном регулировании производства и оборота отдельных видов нефтепродуктов» под АЗС понимает технологический комплекс, оснащенный оборудованием, обеспечивающим хранение и розничную реализацию нефтепродуктов. Достаточно абстрактное определение, в целом верно обозначающее этот вид производительного комплекса, но исключающее какое-либо разъяснение о конкретном типе и виде имущества и позволяющее подразумевать под ним как отдельные виды недвижимого, так и движимого имущества.

Как видим, четкое определение вида имущества как АЗС, вернее, его статуса, позволило бы изначально сторонам кредитно-залоговых отношений четко понимать, какие сделки потенциально можно совершать с предметом залога, и предвидеть залоговые риски в связи с дальнейшим его использованием.

 Кроме того, необходимо учитывать такой важный аспект, как принадлежность ИК к виду имущества с точки зрения законодательства: недвижимое или движимое имущество оно: в конце концов даже для определения органа, регистрирующего сделку (центр по недвижимости или территориальные органы юстиции).

Согласно п. 1.2 Правил технической эксплуатации стационарных, контейнерных и передвижных автозаправочных станций, утвержденных Гостехнадзором Республики Казахстан от 25.10.1996 г., АЗС делятся на стационарные, передвижные (ПАЗС) и контейнерные (КАЗС и блок-пункты).

Стационарные АЗС представляют собой комплекс строений для приема, хранения и отпуска нефтепродуктов и, исходя из буквального понимания его определения, являют собой объект недвижимости и состоят из земельного участка (функционального и территориально обеспечивающего объект), комплекса строений, наземного или подземного резервуаров и колонок раздачи.

Данный вид имущества в полной мере можно отнести к недвижимому имуществу с отнесением его к зданиям и сооружениям согласно положениям ГК.

Что касается ПАЗС и КАЗС и блок — пунктов, то, учитывая возможность их перевозки, передислокации, перемещения и т.д., то есть совершения действий, не предполагающих нанесение им ущерба, связанного с отрывом от земли, то эти объекты с уверенностью можно относить к движимому имуществу.

Таким образом, к определению АЗС нужно подходить не формально и не с позиции обывателя (АЗС – значит станция на земельном участке), а с учетом разделения его на два основных вида: на недвижимое имущество (стационарное) и на движимое (ПАЗС, КАЗС и блок-пункты), и нормы ГК в отношении регистрации договора аренды здания и сооружения при сроке его действия больше 1 года, относятся к АЗС стационарного типа.

При этом очевидно, что требуется дополнение норм законодательства в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе в ГК, в части разграничения видов АЗС, либо приравнять движимые виды АЗС к недвижимому аналогично судам и космическим объектам, приравненным к недвижимому имуществу.

 На схожих проблемах останавливался также и У. Сарсенов, который отмечал «бардак с правовым регулированием кооперативного движения» (в Казахстане) и что законодательство Республики Казахстан отдельные виды кооперации относит к разному типу организаций. Так, производственные – к коммерческим, а потребительские – к некоммерческим, а правоприменительная практика показывает на деле другое, а именно: к потребительским кооперативам Налоговый и Земельные кодексы применяют нормы, установленные для коммерческих организаций. При этом, на его взгляд, было бы правильным уравнять статус всех видов форм кооперации и поставить их в разряд именно коммерческих структур /Известия (Казахстан). Федеральный выпуск № 166/27937 от 10.09.2009 г./.

 

Необходимость правильного определения вида недвижимого имущества для применения залогодержателями соответствующего понижающего коэффициента при выведении залоговой стоимости предмета залога

 

Одним из важнейших аспектов кредитно-залоговых правоотношений между залогодержателем и залогодателем является определение стоимости предлагаемого в залог имущества в целях предоставления залогодержателем финансового инструмента на сумму, «покрытую» этим залоговым обеспечением.                  

Общепринятой практикой при оценке недвижимого имущества является оценка имущества тремя методами оценки: затратным, сравнительным и доходным, при этом в отношении каждого вида недвижимого имущества рекомендуется на практике применять разные или несколько методов оценки. Как правило, это вызвано спецификой определенного вида недвижимого имущества: по уровню его доходности, постоянство показателей инфляции, ставок и структуры налогообложения скорости износа и т.д.

Например, для оценки объектов жилого фонда применяется сравнительный метод (априори предполагается фактическое проживание собственника, а не получение доходов), а для оценки газопроводов, нефтепроводов, имущественных комплексов – рекомендуется применять доходный метод (специфика имущества предполагает постоянное получение доходов).

Посредством применения этих методов выводится рыночная стоимость объекта на дату проведения оценки. В то же время залогодержатель при выдаче финансовых инструментов должен учесть разные расходы по обязательным выплатам в бюджет и иные расходы, а также риски, связанные с возможной продажей залогового имущества при неисполнении залогодателем (должником) обязательств перед залогодержателем. Подобными расходами могут являться суммы НДС, аукционные расходы (сбор), суммы возможного снижения рыночной стоимости, спад экономики и т.д.

Таким образом, залоговая стоимость объективно ниже рыночной стоимости, при этом при определении залоговой стоимости возникает необходимость применения к рыночной стоимости понижающего коэффициента, значение которого зависит от того, насколько быстро и выгодно предмет залога может быть реализован на торгах.

Вследствие чего величина понижающего коэффициента для определения залоговой стоимости недвижимого имущества зависит от его вида и типа. Это, как представляется, крайне важный момент для залогодержателя, поскольку, имея представление о типе недвижимого имущества на основании правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, также, возможно, из унифицированной справки органов юстиции залогодержатель может применить к нему правильный понижающий коэффициент.

Кроме того, необходимо учитывать, что единое понимание статуса имущества всеми субъектами отношений, в том числе залогодателем и залогодержателем, позволит избежать разногласий между ними по поводу правильного применения соответствующего коэффициента, при рассмотрении вопроса о предоставлении (суммы, условий) финансового инструмента. Ведь не секрет, что этот вопрос вызывает частые споры между этими сторонами и потенциально может являться предметом манипулирования со стороны залогодержателя, ставя залогодателя в менее выгодное положение путем применения определенного понижающего коэффициента, существенно занижающего стоимость предмета залога.

В свою очередь в защиту залогодержателей, вернее, его исполнителей, можно сказать, что они вынуждены действовать в рамках установленных внутренними правилами данного лица требований, и решение вопроса на государственном уровне должно оказать реальное содействие получателям финансирования, остро нуждающимся в получении заемных средств, без неоправданных занижений (или, наоборот, завышений) реальной стоимости предлагаемого в залог имущества.

 

Если вы нашли ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

Использование материалов возможно с сохранением активной ссылки на автора и издание.

По сообщению сайта Zakon.kz