Facebook |  ВКонтакте | Город Алматы 
Выберите город
А
  • Актау
  • Актобе
  • Алматы
  • Аральск
  • Аркалык
  • Астана
  • Атбасар
  • Атырау
Б
  • Байконыр
Ж
  • Жезказган
  • Житикара
З
  • Зыряновск
К
  • Капчагай
  • Караганда
  • Кокшетау
  • Костанай
  • Кызылорда
Л
  • Лисаковск
П
  • Павлодар
  • Петропавловск
Р
  • Риддер
С
  • Семей
Т
  • Талдыкорган
  • Тараз
  • Темиртау
  • Туркестан
У
  • Урал
  • Уральск
  • Усть-Каменогорск
Ф
  • Форт Шевченко
Ч
  • Чимбулак
Ш
  • Шымкент
Щ
  • Щучинск
Э
  • Экибастуз

Недвижимость в Москве: ждать ли падения цен?

Дата: 31 августа 2017 в 13:17

Цены на московскую недвижимость в ближайшие годы будут снижаться, полагают эксперты. Вопрос лишь в скорости этого снижения: некоторые ожидают, что квартиры будут дешеветь примерно на 1% в год, а кто-то ожидает падение цен на 10% в год. Основная причина в недостаточном спросе — у большей части населения просто нет денег на покупку квартиры.

Неопределенность вызывает и объявленная городскими властями программа реновации. Эксперты опасаются, что власти Москвы могут выполнить свои обещания и начать вводить до 1 млн квадратных метров жилья в год. Это может привести к еще большему падению цен и спроса на недвижимость, а также к вытеснению с рынка частных компаний.

«Реновация очень повлияла на цены в Московском регионе, да и не только в Московском регионе. Рынок просто затрясся и не знает, куда двигаться», — заявил директор по бизнес-коммуникациям компании «Миэль» Юрий Карамаликов.

Еще один представитель компании Оксана Витязева подтвердила, что после объявления о программе спрос на квартиры в пятиэтажках резко упал, но уже в мае-июне стабилизировался.

Цены падают, но незаметно

В последние годы предложение на рынке недвижимости в Москве существенно превышает спрос, уверены эксперты, принявшие в среду участие в конференции риелторов. Это оказывает давление на цены, которые постепенно снижаются.

Предложение на первичном рынке составило в первом полугодии этого года 2,8 млн квадратных метров, а средневзвешенная цены снизилась до 204 тысяч рублей за квадратный метр, привел данные Сергей Лобжанидзе, возглавляющий отдел аналитики «БЕСТ-Новострой».

Профессор Финансового университета при правительстве России Сергей Стерник дополняет, что в 2016 году цены на недвижимость в Москве упали, но в этом году они стабилизировались. Он ожидает, что цены вновь начнут снижаться на фоне дисбаланса спроса и предложения.

Руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко считает, что компании не реагируют на слабый спрос и продолжают строить во многом из-за особенностей своих отношений с властями города.

«При [бывшем мэре Москвы Юрии] Лужкове было как: за три копейки правдами и неправдами площадку застолбил и строить на ней не надо, а если сложилась благоприятная конъюнктура и все-таки построили, то с городом задним числом квартирами рассчитались», — рассказывает Репченко.

Сейчас, по словам эксперта, чтобы получить площадку, надо вложить много денег. «Получается ситуация, что выгоднее эту площадку освоить даже в ноль и вытащить свои деньги, нежели все бросить, потерять вложенное — раз, поссориться с властями — два, и еще огрести уголовные дела, если там есть какие-то дольщики», — объясняет он.

Репченко отмечает, что рынок недвижимости «затоваривается». Раньше в течение года продавалось все, что строилось, а купить готовую квартиру в новостройке было непросто. Но в последние годы новую квартиру в построенном доме купить стало проще, уверен он.

Компании, по словам Репченко, в таких условиях борются за немногочисленных клиентов. Некоторые компании просто снижают цены, а некоторые предлагают различные скидки: ипотеку под низкую ставку, машино-место в порядок — действует формула «больше за те же деньги». Это также является завуалированным снижением цены, поясняет он.

Сергей Лобжанидзе из «БЭСТ-Новострой» также отметил, что компании пытаются привлечь клиентов скрытыми скидками и акциями, что несколько затрудняет рациональный выбор.

Репченко отмечает, что и сами продаваемые квартиры стали меньше, а значит компаниям приходится больше продавать, чтобы заработать.

Будет дешеветь и дальше

Прогноз Репченко довольно радикальный: цены будут падать примерно на 10% каждый год с учетом скрытого снижения цен в виде различных скидок и бонусов. По его словам, снижение будет длиться еще года два, а затем компании сократят объемы строительства и рынок стабилизируется.

Согласно расчетам профессора РУЭ им. Г.В. Плеханова Геннадия Стерника, цены на первичном рынке будут снижаться до 2020 года в среднем не менее чем на 1-1,5% в год, а на вторичном — на 4-5%. К рискам этот прогноз относит возможный обвал цен на нефть и курса рубля, которые могут привести к новому кризису на рынке, а также программу реновации.

Представители банковского сообщества более оптимистичны. Начальник управления маркетинговой стратегии и исследований ВТБ24 Дмитрий Лепетиков отмечает, что сейчас растут доходы у части населения, которая может позволить себе купить квартиры — это верхушка среднего класса и «состоятельный сегмент». По его словам, это означает, что спрос на недвижимость не будет падать.

Большинство участников дискуссии опасаются того, как программа реновации может радикально изменить и так тяжелую ситуацию на рынке недвижимости: вырастут объемы строительства, а с рынка уйдет потенциальный спрос жителей пятиэтажек.

«Те, кто больше всех нуждается в улучшении жилищных условий, при ином раскладе всеми правдами и неправдами пытались как-то взять ипотечные кредиты и улучшить свои жилищные условия, сейчас они все выдохнули», — поясняет Репченко.

Чтобы выполнять обещания, властям Москвы нужно в год строить и продавать около 1 млн квадратных метров в год, объясняет Ярослав Дарусенков, возглавляющий отдел аналитики «Азбуки жилья». Он опасается, что в какие-то годы объем ввода может превышать эти цифры.

Репченко дополняет, что себестоимость того, что власти будут строить в рамках программы реновации, ниже того, что есть у коммерческих застройщиков, из-за стоимости земли. Компании будут вынуждены распродать уже построенное жилье до того, как программа реновации выйдет на поток, предполагает Репченко.

Правда, большинство экспертов сомневается, что программа будет реализована. «Пройдут выборы и про реновацию все забудут до следующих выборов», — полагает Репченко. С этим мнением согласились и другие участники дискуссии.

Лобжанидзе из «БЭСТ-Новострой» не ожидает в ближайшие четыре года активного вывода на рынок новых площадей. Основной проблемой стройки в Москве, по его словам, является не возведение дома, а земляные работы и работы с инженерной инфраструктурой. Из-за этого, по его мнению, новые проекты будут выходить на рынок постепенно.

«Если мы говорим о нижнемассовом или среднемассовом сегменте, то там люди не будут думать о недвижимости, им не до того», — пояснил эксперт.

Репченко не согласен с этим доводом. По его мнению, на рынке недвижимости случился сдвиг: богатым людям уже не нужно покупать пять лишних квартир — они им теперь не нужны, так как налоги растут, а концепция инвестиционных квартир не сработала, так как цены падают. Он уверен, что выиграют те застройщики, которые предложат по доступным ценам квартиры в пределах МКАДа.

По сообщению сайта BBC Russian